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市道放缓 减磅最重要!

市道有多差,看看房子拍卖数量也可看出端倪。根据2016年度拍卖报告,市面上有大量豪宅流入拍卖市场,由于乏人问津,底价一再破底,降幅介于100万至200万令吉(27%至34%)。地产代理公司Chester集团执行总裁拿督周世豪劝告之前太「进取」的投资者,应该提早检视本身的现金流,甚至放租的动作要快,如果所持有的高价房产每月需要庞大供款,及时转售是明智选择,毕竟作为投资者,必须时刻维持健康的资金周转。

据报道,拍卖资讯网Auction Guru总执行长谢廉义引述报告指出,2016年全年注册拍卖的住宅房产数量相比2015年的2万5675个单位,及2014年的3万2192个单位,分别减少了11%及29%,至2万2919个单位。但拍卖总底价却在2016年创下高峰,录得62亿令吉,相比2015年的52亿令吉激增19%,及比2014年的53亿令吉增长17%。

报告中所列出的有地住宅中,不乏位于高档住宅区的房子,如位于白沙罗高原的3层高半独立式洋房,拍卖底价从去年9月时第一次标示的460万令吉,降至335万令吉。另外,也有3层别墅在半年内拍卖底价调降了230万令吉。

interview with CHESTER PROPERTIES SDN BHD Dato Howard Chew

周世豪接受《潮楼产业》访问指出,高价房产每月可能需要支付很高的供款,如果对有关投资者造成很重负担,应当赶快放盘转售,起码让资金松动一些,而把还有能力负担的房子留下来继续持有,同时确保放租出去所收的租金足够应付供款。

他说,目前地产行情放缓,许多人手头上有不少盘,却卖不出去,所以投资者必须提早检视本身的投资组合。

“这个时候谁有holding power(持货能力)就是赢家。没能力的肯定会把房产折价卖出,而有资金的买家接手后,由于低价买进,最后一定成为赢家。”

专办KLCC区的地产中介Daniel Chieng受询表示,KLCC的住宅单位供应过量,导致业主必须伸缩性调整租金,那些原本每月租6000、7000令吉的单位,都调整到4500令吉左右,帮补业主的房贷供款。

“能够买KLCC地区房子的都有一定财力。但会有20%的业主可能经济需要才急着放盘,大部分投资者即使空置房子超过一年也没问题。”

他表示,过去一年马币贬值带动很多海外买家进场,尤其手持美金的买家,只要手头上有30、40万美金,来到这里就能够买到过百万的房产,不但赚到汇价,而且还享有不错的折扣。

“我有一个客户因为不想继续打理一间KLCC公寓,把市价210万令吉的房子以155万令吉卖给海外买家。”

从事租务中介的Seann Leng 坦诚,KLCC的租金开始调低,这是受房价下滑所影响;当有一两户业主开始调低租金,就会触发整个小区的租金波动,因为有人调低租金,没调低的房子开始没人问津,如果业主急着租出去,他就会按奈不住主动调低租金,进而引起骨牌效应。

“Bank Valuation从来没跌过,是业主自降房价”

他笑说,租务中介跟房屋买卖的中介最大不同之处在于,当经济不好时候,买卖房子的中介经常没单可开,不过租务市场的生意却出奇的好,因为经济不好租房子的人更多。

“老实说,现在的行情即使卖房也赚不多,我会见建议投资者不要只偏重资本增长,租金回酬也是很重要一环。”

即便如此,Seann Leng认为大马经济并没有想象中差,因为过去那么多年,银行对房子的估值是从来没有低过市价。

他解释说,银行对房子的估值整体来说没有下跌过,只是中间会有波动,而现在的房子跌价,完全是因为业主愿意以低过市价出售,并不是银行估值下跌所造成的。

他说,通常银行估值下跌只会发生在经济危机的时候,例如1997年的经济大风暴,导致大量购房者无法应付房贷而最终被拍卖,银行为了尽快收回大量房贷的资金,只好把房子的估值调低来拍卖,甚至整个楼盘的价值都必须委任估价师重新估值。

“如果你问我的话,我可以告诉你,本地人买房的需求还是很强劲,因为本地投资选择不多,买股票不见得有赚头,更不可能把钱拿去赌博,所以资金最后还是流入房地产。”

”现在进场也是不错时机,议价空间大,不少发展商宁可薄利多销,以大减价来吸引买家。这种情况在两三年前根本不可能,现在要跟发展商谈条件,随时都能谈。”

周世豪坦诚,在6、7年前盛极一时的房产团购方式,在市场放缓下也大大放慢了脚步。“在2、3年前我们一年内做10个团购,现在只做3到5个,同时集中买在地点优越的地方,因为地点优越,即使经济继续坏下去,也不怕没人买。所以买房的金律就是地点、价格和发展商,三者环环相扣,每个环节都不能不好。如果房子好却卖很贵,你赚不到钱也是没用。”

“我们的团购可能一次过跟发展商购买100或150个单位,对发展商来说是好事,可以更快清掉存货,买家又能以特价进场,绝对是双赢局面。”

Chester集团于2015年在香港设立办事处,引进不少香港和中国大陆的投资者来马买房。目前的大马市场对海外投资者来说肯定是个魅力四射的市场,在马币汇率疲弱下,外国人买房等于变相获得特价优惠,难怪现在越来越多发展商一改以前不重视海外市场的态度,纷纷委托房产代理公司冲出海外积极拉拢海外买家。

(内容摘自星报)