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束紧腰带 面对更严峻房市!

A general view of Kuala Lumpur skyline is seen covered with thick haze in Kuala Lumpur, Malaysia, Monday, March. 3, 2014. The air pollutant index reading for Port Klang has hit an unhealthy level. (AP Photo/Daniel Chan)

一年很快就来到了2017年第三季,房市经过一段不短时间的沉淀,情况是否已经有好转?而巴生谷第一条捷运(MRT)全线开通,是否能带动「捷运宅」的买气?事实上,答案是让人跌眼镜的!

《潮楼产业》向业界最前线的地产从业员查访,大马产业估价局(JPPH)发布最新的2017年第一季大马房屋价格指数,与2016年同季相比增长了5.3%,但相对2016年最后一季增长却不足一个百分点。

房市交易寒风凛凛,房产代理公司更感受到市场越发低迷的压力,甚至出现了记录良好的大型发展商,开始拖欠地产代理公司帐务的情况。

除了50万令吉以下的房子还有刚性需求支撑,50万以上的房子可说寸步难行,豪宅更是年头至今没有一宗成功交易。

全方位地产负责人许庄铨受访时说,地产滞销情况超严重,很多发展商都主动来找地产代理公司帮忙卖房子。

“很多卖不完就来找我们,整个房市现在就处于这样一种情况。很多有租金回酬保障(GRR)的房产项目都已经喊停。”

他说,有些发展商距离交房子还有2、3个月时间,剩下50、60套房子卖不出,不惜提供比之前更好的优惠来吸引买家。即使价钱稍微提高,配套就好过之前的很多。须知道,通常房子在建好时卖,发展商并不会提供更好的优惠,现在情况完全不同。

“作为房产经纪,我们之前的业务比较专注二手市场,现在已经无法持续下去,主要是很多人付不起头期款,只好转为购置发展商的新房子。”

“买二手房买家要垫10%头期款、律师费和装修费等,最起码也要准备个5、6万块吧!但买发展商的新房子却可以节省很多,发展商有办法帮你借到更多钱,买家无需支付头期款、律师费,连兴建期间的利息也帮你垫付。”

他坦言:“大家都很痛苦,钱不够用,很多公司濒临倒闭,员工担心即将失去工作。刚刚拿到锁匙就被拍卖的房子增加很多。”

DIBS最后一击 考验市场承受力

政府在接近2014年时腰斩了被指引起房价飙涨的发展商承担利息计划(DIBS);此计划被腰斩前的最后一批房子,预料明年将交房子。

许庄铨分析,这些房子很多都是投资者买下来的,并非自住,市场若无法消化这批房子,预料将掀起一波抛售潮。

他说,现在已到了这样一个地步,就是发展商和业主一起抢市场,大家手头上都有很多房子卖不完。

“我刚处理了一宗交易,房子位于蒲种区,卖主当初以48万买进,最后忍痛以38万卖出。租务市场也好不到那里去,房子空置率居高不下,以Damansara perdana为例,以前放租RM1900大家抢着租,现在跌到RM1300,还是很多房子空置数月租不出去。”

环球地产董事经理陈康伟也认同市场面貌完全改变,从以往卖家站在利益高点来卖房子,到现在完全要看买家脸色。

他说,以往最高峰一年的交易量轻松站上40万宗,现在不足30万宗。

“我们感受到整个游戏的转变,以前都是卖家市场,那是个怎样的状况呢?常有业主签了买卖合约后反口,常见的理由是有人出更高价钱来买。其二是卖价通常都高过银行估价,例如业主卖50万,银行的估价只有45万。

他说,那时候业主站在一个有利位置,总卖得比银行估价高;当时交易十分活跃,只要谁出更高价钱,哪怕签了约也照样反悔的事情天天发生。

“现在情况完全相反,能够成交的交易盘,银行估价总要高过房价约20%才能成交,否则没人要。比如说业主卖40万,银行估价是50万。”

他说,在这行做了十多年,没见过银行的估价竟然比市价高出许多,现在完全是买家天下。以前银行估价高过市价5%,已经如获至宝,地产经纪自己先买起来,现在高出10%的盘通街都有,尤其是赛城(Cyberjaya)更夸张,银行估价高过卖价30%。

陈康伟估计最坏时期还没来到。他说,发展商为了生存,相信在接下来会推出更便宜的楼盘来吸引买家,这将影响之前买贵的业主,冲击租务和买卖市场。

“举个例子,业主之前买一套1000平方尺的公寓,每尺700令吉,如果接下来发展商推出的新盘配套更好更豪华,属于同一水平的公寓单位,但每尺要价500令吉,肯定会冲击前面的投资者。”

买价更便宜,日后无论出租或转售都占优势,而之前买贵的投资者如果持货能力不足,肯定止损离场,当这种情况出现时,将对市场激起动荡,尤其2、3年后那些高密度的楼盘陆续交房子,抛售盘恐怕会更多,特别是价格介于50万至80万的房子。

The setting evening sun is reflected in the windows of a concrete high-rise residential apartment blocks in the 'South city' district of Prague, Czech Republic, on Tuesday, July 18, 2017. The Czech central bank stepped up efforts to cool the mortgage market, warning that rising house prices may spiral out of control and hurt lenders in a country with one of Europe’s lowest levels of housing loans. Photographer: Martin Divisek/Bloomberg

空置率奇高 业主陷价格战

幸福地产总经理高宜达说,房子买卖交易的确少很多,租盘却没有减少,只是租金跌了很多,尤其大城镇如KLCC,在高峰期租1万的房子,目前跌到6000令吉左右,一些可租2000、3000令吉的studio,现在大约是2000令吉或以下;反而市郊如蕉赖的双溪龙镇一带跌得比较少。

“有些投资者买房时没有周详考虑,以为房子到手后租出去,每年大概就有6%收益率,殊不知6%并不是固定收益,房子不一定可租出去。”

“试想想,一个新盘落成交房子,顿时就有整千个单位出炉,如果70%是投资者,就有700伙等着出租或转售,这是一件很恐怖的事情。这种情况难免就陷入价格战,到时看谁更有持货能力。”

他劝请投资者行动前一定要小心计算,否则很难赚钱。“打个比喻, 如果你以20万买一个公寓单位,跟银行借贷30年,每月供1000令吉,前面5年供款当中,85%都在还利息,本金没还多少,到第六年以25万卖房子,你以为赚了5万块?其实扣除房贷、手续费、律师费,加上期间未必每个月有租金,业主最后不赚反亏,倒是银行赚了你数万令吉。”

“现在供不起被抛售的盘很多、 很严重。我不方便开名字,但是100%事实。发展商卖的价钱算是最低价,在安邦某区,靠近大东方购物商场,studio一手价卖逾50万,在二手市场已经跌到40多万。该区的房子在两年前已建竣,但业主一直租不出去,要挨银行利息,结果争相抛售,该盘两座公寓楼加起来大约有1600伙。”

他不讳言,目前这类抛售盘非常多,即使跌至40来万也卖不出去。不仅安邦一带,很多地区都如此,武吉加里尔也不例外。

话虽如此,有些地区的基本条件良好,犹如「蓝筹股」一般深受买家喜爱,即使市况欠佳,房价或租金依然站得很稳。

MIP地产资深经纪张德宣表示,吉隆坡满家乐(Mont Kiara)几乎不受这波熊市影响。此区最大优势是拥有3家著名的国际学校,深受本地买家和外国人欢迎,满家乐租金稳健,不像其他地区的波动那么大。

“很多人以为满家乐的房产中,10个单位可能有7个是投资者买来放租,事实却刚好相反,这里有七成是业主买来自住的,而且大部分是大马人,大约三成是放租。”

他说,满家乐的好处在于每个楼盘具有各自特色,即公寓配套不一样、面积多样化以及楼龄多元化。

“譬如你要找studio,新楼固然有,五年以内的也有;面积选择也很多,即使再高的要求,总有楼盘符合你的口味,其他地区未必可以做到。”

“譬如KLCC,名字是好听,但租金不怎么样,因为那里的公寓楼都大同小异,甚至一模一样,大部分都是小单位。不要以为满家乐的房子一定很贵,其实不然,你要找40万左右的公寓这里都有,惟楼龄可能是20年左右。”

KAJANG, 16 Julai -- Sebuah tren Transit Aliran Massa (MRT) melalui Stesen Kajang diuji pada tempoh operasi percubaan penuh bagi Fasa Kedua perkhidmatan MRT laluan Sungai Buloh-Kajang (SBK) di Stesen MRT Kajang sewaktu tinjauan fotoBernama hari ini. Dengan jajaran keseluruhan sepanjang 51km merentasi 31 stesen, termasuk tujuh stesen bawah tanah, ia bakal dirasmikan Perdana Menteri Datuk Seri Najib Tun Razak esok. Setiap tren MRT laluan SBK mempunyai empat gerabak, membolehkan kapasiti sebanyak 1,200 penumpang setiap perjalanan dengan penumpang harian dianggarkan sebanyak 400,000 orang. Tren ini akan bergerak pada frekuensi 3.5 minit pada waktu puncak. --fotoBERNAMA (2017) HAK CIPTA TERPELIHARA

MRT至少10年后才有望带动房价

既然一手和二手市场销情不振,不久前全线通车的双溪毛糯—加影捷运线是否能带动房产买气?

高宜达相信,捷运对房地产会有正面影响,发展商在临近捷运站推出的新盘几乎卖完。

“虽然捷运宅卖很贵,但钱放在银行是不会增值的,用另一个角度来看,暂时亏一点不用紧,即使捷运宅在短期内不能增值,至少它能够保值,只要能够租出去就是不错投资。事实上,靠近捷运的房子确实很容易出租。”

他分析道,如果每月供款2000令吉,租金1500令吉,倒贴500令吉也无所谓,因为钱放银行更不值钱。因此捷运宅贵一些还是有人买;只要能租出去,这就是投资者的一个「保险」,就算行情多差,至少捷运宅不怕无人问津。

尽管如此,地产估价师候碧云对捷运宅有所保留,她认为这类楼盘在3、4年前推出时,发展商已经把捷运未来的所有好处计算在内,换言之,买家是以未来的价钱购买现在的房子。

“从投资角度,以未来的价钱买现在的房子,以后的升值空间肯定很慢。反之,用现价购买现在的房子,以后将跟随大市上升。”

事实上,许多靠近首条捷运线站点的楼盘,在捷运建竣通车后,其价格不涨反跌。

她认为捷运肯定会带动房价,但绝不是短期内。大马铁路交通起步较慢,虽然现在已同时兴建轻铁(LRT)和捷运,但网络还远远不够完善,只是利惠居住沿线的市民。

“轻铁和捷运的效应将滞后出现,必须在铁路交通相对完善时才会出现,我估计至少要多等10年!”

看看外国的例子,要完善捷运系统,20、30年是起码年限。以伦敦为例,以前只有zone 1到zone 4,现在已经有zone 6,所以整个网络必须持续兴建,如果出现财务能力不足而间断,整个捷运就不算完整,效应肯定大打折扣。

她举例说,轻铁三线(LRT 3)即将动工,这条线路的造价其实已经远超预算,能否按计划完成仍是个未知数。

这是一个恶性循环,倘若网络不完整,市民不会持续使用轻铁或捷运,加上维持这些铁路的经费不轻,长此以往政府可能吃不消。

候碧云形容我国房地产目前只是接近谷底,起码需要一、二年时间才可能反弹。“本来预算2018年大马经济将大有改善,因为有来自中国的资金投入发展大马城、推行TPPA(跨太平洋伙伴关系协定)、推出各大基建工程。”

“如果TPPA按照原定计划开跑,最大受惠国是大马、越南和泰国。因为这三国的劳工成本很低,而大马最大优势是人民普遍会讲英语。可惜美国总统特朗普上台后把TPPA废除,使到大马最大的经济催化剂落空,加上中国严控海外投资,对大马的经济伤害非常的大。”

外资可带动基建、地产和整体经济的发展,起码利惠逾100个工种的职位。没有庞大外资直接把资金注入我国经济体系,单靠大马自己推动,经济复苏的脚步就变得相对缓慢。

 

(资料取自星报《潮楼产业》)